小瑞分享 │ 北上深经济开发区公募REITs知多少（上）

T”。投资额基金最底层股票坐落东城区北浦东新北区北京交通大学高科技园中一个中都心地带，为北京交通大学和顺园中1-7号方案，总其中心等楼50,947.31平方米。投资额基金日出版覆盖面14.95亿元，联合作战结算分之一比55.33%，其中都原始利益人或其同一依靠下的关联方联合作战结算数量为20%。北京交通大学REIT是国际间首个Pre-REITs投资额+商业性REITs的方案。

（三）博时深圳机场产园中REIT（茂名）

博时招商深圳机场服务业基地型式公共五服务公司股票投资额投资额基金，亦称“深圳机场产园中”，扩位亦称“博时深圳机场产园中REIT”。投资额基金最底层股票坐落茂名市北南头半岛东南部深圳机场网谷服务业基地，为服务业基地内万海、万融两座大厦，总其中心等楼95,300.07平方米。投资额基金日出版覆盖面20.79亿元，联合作战结算分之一比65%，其中都原始利益人或其同一依靠下的关联方结算数量为32%。

表1 西进深服务业基地REITs原则上具体情况表

方案

成都海淀

北京北京交通大学REIT

茂名深圳机场产园中

投资额基金代码

508099

508000

180101

投资额基金亦称

海淀

北京交通大学REIT

深圳机场产园中

扩位亦称

增建昌幸海淀REIT

富宁北京交通大学和顺园中REIT

博时深圳机场产园中REIT

股票北星期

2021年12月末

2021年6月末21日

2021年6月末21日

日出版份额

9亿份

5亿份

9亿份

日出版价格

3.2元/份

2.99元/份

2.31元/份

投资额基金期限

45年

20年

50年

分派不下预测值2021

4.62%

4.74%

4.10%

分派不下预测值2022

4.78%

4.11%

4.16%

资料来源：招募简要，北昌幸瑞丰投资额基金

三、西进深服务业基地REITs买卖形态

出于靠拢融资，减少大企业主阶段的大企业所得税开销等因素考虑，有多只商业性REITs用1:2“股＋担保”方式框架税盾。由于利益融资所获普通股报酬，在利润分派前所要缴纳所得税，而担保务手续费为财务费用，从应纳所得额中都扣除。因此，大企业可以通过持股欠款使利润以手续费方式来进行分派，减少大企业所得税开销。

框架税盾时，持股欠款数量就会受到限制。根据财税[2008]121号文，在计算应纳税所得额时，“非金融大企业担保与股的数量不就会高于2:1”。由于REITs最底层方案一些公司股担保比一般不是1:2，因此有时需要通过在方案一些公司最高层设立SPV（特别用意实体）框架1:2。由方案一些公司反之亦然转化更名SPV，担保务上浮至方案一些公司，使得方案一些公司超出1:2的“股+担保”方式。西进深服务业基地REITs根据自身方案特点，每只操作者都各。

（一）向新方案一些公司新增持股欠款

海淀软件园中一些公司将3个标的公共五服务股票转移到2020年11月末20日更名的方案一些公司成都中都工业发展壹号科技咨询服务有限责任一些公司，专项方案的回购款项用做参股方案一些公司100%的控股以及向方案一些公司发给持股欠款等。由于方案一些公司新更名，简单整洁不涉及其他股票或负担保，专项方案单独向方案一些公司发给持股欠款，产生 “股＋担保”方式。

（二）反之亦然种就会并-单独新增持股欠款

北京交通大学REIT买卖形态中都，安恬投资额是无具体经营者举办活动的特别用意一些公司，因此不无所需设为SPV。安恬投资额（SPV）是中都京电子（方案一些公司）的母一些公司，专项方案更名后，款项用做卖给SPV控股，以及分别向SPV和方案一些公司发给持股欠款。投资额基金更名后，SPV被方案一些公司反之亦然转化更名，SPV的股担保上浮至方案一些公司。专项方案拥有人方案一些公司100%控股和担保权，产生 “股＋担保”方式。

（二）反之亦然种就会并-单独新增持股欠款

北京交通大学REIT买卖形态中都，安恬投资额是无具体经营者举办活动的特别用意一些公司，因此不无所需设为SPV。安恬投资额（SPV）是中都京电子（方案一些公司）的母一些公司，专项方案更名后，款项用做卖给SPV控股，以及分别向SPV和方案一些公司发给持股欠款。投资额基金更名后，SPV被方案一些公司反之亦然转化更名，SPV的股担保上浮至方案一些公司。专项方案拥有人方案一些公司100%控股和担保权，产生 “股＋担保”方式。

三幅2 富宁北京交通大学和顺园中REIT产品形态三幅-反之亦然转化更名前所

三幅3 富宁北京交通大学和顺园中REIT产品形态三幅-反之亦然转化更名后（三）反之亦然种就会并-设立新SPV

深圳机场产园中最底层股票为万融、万海两个大厦，与海淀将所有股票放到一个新方案一些公司各有不同，深圳机场产园中保持两个方案一些公司，由专项方案拥有人两个方案一些公司的控股。为框架“股+担保”方式，专项方案管理人博时融资在两个方案一些公司最高层分别分设SPV（万融）和SPV（万海），透过SPV对方案一些公司来进行控股参股和担保权架起。

与北京交通大学REIT单独新增持股欠款方式各有不同，深圳机场产园中担保权架起选用请注意操作者：方案一些公司投资额性房地服务业由开销法转为以武断效用计量，武断效用与结算效用之间的结余（期初残存利润）产生对持股的调动股利，断定为专项方案对方案一些公司的担保权。投资额基金更名后，方案一些公司反之亦然转化更名SPV，专项方案单独拥有人方案一些公司100%控股和担保权。该操作者方式无需要新增持股欠款，但只适用做投资额性房地服务业类的产权方案。

三幅3 富宁北京交通大学和顺园中REIT产品形态三幅-反之亦然转化更名后（三）反之亦然种就会并-设立新SPV

深圳机场产园中最底层股票为万融、万海两个大厦，与海淀将所有股票放到一个新方案一些公司各有不同，深圳机场产园中保持两个方案一些公司，由专项方案拥有人两个方案一些公司的控股。为框架“股+担保”方式，专项方案管理人博时融资在两个方案一些公司最高层分别分设SPV（万融）和SPV（万海），透过SPV对方案一些公司来进行控股参股和担保权架起。

与北京交通大学REIT单独新增持股欠款方式各有不同，深圳机场产园中担保权架起选用请注意操作者：方案一些公司投资额性房地服务业由开销法转为以武断效用计量，武断效用与结算效用之间的结余（期初残存利润）产生对持股的调动股利，断定为专项方案对方案一些公司的担保权。投资额基金更名后，方案一些公司反之亦然转化更名SPV，专项方案单独拥有人方案一些公司100%控股和担保权。该操作者方式无需要新增持股欠款，但只适用做投资额性房地服务业类的产权方案。

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